Artigos | Postado no dia: 16 setembro, 2025

Renda de aluguel em risco: entenda os impactos da Reforma Tributária

A proposta de Reforma Tributária em andamento no Brasil tem gerado apreensão entre proprietários e investidores imobiliários. Com a criação de novos tributos, mudanças nos regimes de apuração e maior rigor na fiscalização, a renda proveniente de aluguéis pode se tornar menos vantajosa — especialmente para quem atua de forma informal ou sem planejamento tributário.

Neste artigo, você vai entender de forma clara e segura o que está mudando, o que já está previsto em lei e como se preparar para esse novo cenário.

Principais mudanças na tributação de aluguel

A Reforma Tributária, instituída pela Emenda Constitucional n. 132/2023 e regulamentada pela Lei Complementar n. 214/2025, atualmente em fase de implementação e regulamentação, cria o modelo de IVA dual — composto pelo CBS (de competência federal) e IBS (de competência estadual e municipal, com gestão compartilhada). A locação de imóveis, por sua natureza, não está sujeita diretamente ao IVA (CBS/IBS), salvo em situações específicas em que se configure prestação de serviços ou atividade empresarial vinculada à locação.

A seguir, uma comparação entre os regimes de tributação para pessoas físicas e jurídicas:

A tabela comparativa destaca as principais diferenças entre a tributação da renda de aluguel para pessoas físicas e jurídicas, especialmente diante das mudanças propostas pela Reforma Tributária. Para pessoas físicas, o modelo atual se baseia no IRPF com alíquotas progressivas, mas tende a se tornar mais oneroso com o fim de deduções e simplificações, o que pode desestimular o aluguel como fonte de renda passiva. Já para pessoas jurídicas, que hoje operam sob regimes como Lucro Presumido ou Real, a proposta prevê a unificação dos tributos em um IVA dual (CBS + IBS), além discussão sobre uma eventual extinção do regime de Lucro Presumido, tema que ainda está em análise legislativa e não possui definição normativa. Empresas também passarão a pagar 15% sobre dividendos distribuídos, conforme o PL 2337/2021, e poderão optar pelo regime de lucro real, mais complexo e menos previsível, como forma de compensar a nova carga tributária. Ambos os perfis enfrentam aumento da carga tributária e maior rigor fiscal, respaldados por normas como a EC 132/2023, a LC 214/2025 e demais dispositivos legais citados.

O papel do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB)

O Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) é um dos pilares da nova estrutura tributária. Criado pelo art. 251 da LC 214/2025, ele permite à Receita Federal integrar dados de imóveis urbanos e rurais, cruzar informações e combater a informalidade.

O Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), instituído pela Lei Complementar nº 214/2025, tem como finalidade organizar, em base nacional, os dados cadastrais de imóveis urbanos e rurais, atribuindo a cada bem um código de identificação único (art. 6º). Esse código deve constar nos documentos lavrados ou registrados pelos serviços notariais e de registro, conforme determina a Instrução Normativa RFB nº 2.275/2025, sendo obrigatória sua inclusão em escrituras, registros e contratos de locação formalizados. O CIB será integrado ao Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter), conforme previsto no Decreto nº 11.208/2022, permitindo o compartilhamento de dados entre administrações tributárias e órgãos públicos. Embora a legislação não trate diretamente de penalidades para contribuintes informais, a estrutura normativa viabiliza o cruzamento de informações entre registros públicos, declarações fiscais e movimentações financeiras, o que pode facilitar a identificação de omissões de receita, especialmente em locações não declaradas. Nesses casos, aplicam-se as sanções previstas na legislação tributária vigente, como as do art. 44 da Lei nº 9.430/1996, que estabelece multa de 75% sobre o valor do tributo devido por omissão, podendo ser majorada para 150% em caso de fraude. Assim, o CIB representa não apenas um avanço na gestão territorial, mas também um instrumento de fiscalização indireta, com potencial impacto sobre contribuintes que atuam à margem da formalidade.

Em suma, a Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) é uma nova ferramenta criada por lei para organizar informações sobre todos os imóveis do país, tanto urbanos quanto rurais. Cada imóvel vai receber um número único, que será obrigatório em contratos e documentos registrados em cartório. Esses dados serão compartilhados com órgãos como a Receita Federal, por meio de um sistema nacional chamado Sinter. Na prática, isso facilita o cruzamento de informações entre registros públicos e declarações de imposto. Para quem aluga imóveis sem contrato ou sem declarar os ganhos, isso pode aumentar o risco de ser identificado e multado por omissão de receita. A lei não fala diretamente sobre punições para quem está na informalidade, mas os mecanismos de fiscalização já existentes permitem que a Receita aplique sanções severas quando encontra irregularidades. Por isso, é importante que proprietários e locadores se organizem e mantenham tudo dentro da legalidade.

Exemplo prático

Imagine um proprietário com três imóveis alugados e receita anual superior a R$ 240 mil. A partir de 2026, ele será enquadrado na nova tributação via IVA. O CIB permitirá à Receita verificar se os imóveis estão alugados, cruzando dados bancários, declarações de IR e boletos. Se não houver declaração formal, o proprietário poderá ser autuado com multas severas.

Perguntas frequentes (FAQ)

1. Sou pessoa física com poucos imóveis. Vou pagar mais imposto?

Possivelmente. A tendência é que deduções comuns sejam reduzidas, o que pode elevar a carga efetiva mesmo sem mudança nas alíquotas do IR. A análise depende do seu perfil de renda.

       2. Vale a pena migrar para pessoa jurídica?

Depende. Empresas podem acessar planejamento contábil mais estruturado, mas enfrentam tributação de dividendos e maior complexidade. A decisão deve ser feita com base em simulação personalizada.

        3. O CIB afeta aluguel por temporada e plataformas digitais?

Sim. O cruzamento de dados alcança movimentações bancárias e contratos eletrônicos. A formalização é essencial para evitar autuações.

        4. O que posso fazer para reduzir riscos de fiscalização?

Organize documentos, formalize contratos, evite recebimentos informais e mantenha sua escrituração em dia. O compliance básico já reduz riscos significativamente.

        5. O que acontece se eu não declarar o aluguel?

Com o CIB, a omissão será facilmente identificada. A multa pode chegar a 150% do imposto devido, além de juros e restrições fiscais. A regularização espontânea é sempre o melhor caminho.

🧭 Conclusão: adaptação é essencial

A Reforma Tributária inaugura uma nova era de transparência e fiscalização no mercado de locações. A informalidade tende a ser eliminada, e quem vive de aluguel — seja como pessoa física ou jurídica — precisa se adaptar com planejamento, estrutura patrimonial e orientação jurídica.

Se você quer entender como essas mudanças afetam seu caso específico, nosso escritório está pronto para te ajudar com simulações, pareceres técnicos e estratégias de compliance.

Caso haja dúvidas, entre em contato conosco. Estamos disponíveis para auxiliá-lo.